DIWG veröffentlicht “Trendreport Lebensmitteleinzelhandel 2016”

  • Zum dritten Mal in Folge weiter sinkende Mieten
  • Investments mit Super- oder Verbrauchermarkt als Ankermieter bevorzugt
  • Weitere Zunahme der Gesamtverkaufsfläche bei rückläufiger Anzahl der Verkaufsstellen
  • Nur geringe Mietpreisunterschiede zwischen Betriebstypen

Düsseldorf, 21. Januar 2016 – Die Mieten im Lebensmitteleinzelhandel sind zum dritten Mal in Folge gesunken und lagen 2014 im Durchschnitt bei 10,35 Euro pro Quadratmeter, was einem Rückgang um 5,9 Prozent im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Insgesamt sind die Mieten seit 2011 kontinuierlich zurückgegangen, lagen aber mit einer Spanne von 10,35 bis 11,70 Euro pro Quadratmeter immer noch spürbar über den Nominalmieten der Jahre 2003 bis 2010. Gleichzeitig sind Fachmärkte als Investmentklasse gefragter denn je, was zu einem weiteren spürbaren Rückgang der Renditen führt. Das sind die zentralen Ergebnisse der neuen DIWG valuation Untersuchung „Trendreport Lebensmitteleinzelhandel 2016“, die zum dritten Mal veröffentlicht wird.

Innerhalb der Assetklasse Handelsimmobilien entfiel im ersten Halbjahr 2015 rund 29 Prozent des Investitionsvolumens von 9,4 Milliarden Euro auf Fachmärkte und Fachmarktzentren. Andreas Borutta, Geschäftsführer der DIWG valuation GmbH: „Aktuell bevorzugen Marktteilnehmer Investments in Fachmarktzentren mit einem Supermarkt oder Verbrauchermarkt als Ankermieter gegenüber einem nicht Lebensmittel bezogenen Hauptmieter.“ Dieses spiegelt sich teilweise im Kaufpreisfaktor wieder, der dann ein bis zwei Faktoren höher liegt. Borutta: „Bedingt durch die stetig steigende Nachfrage sind die Renditen seit 2013 weiter auf Talfahrt. Ein Ende dieses Trends ist momentan nicht absehbar.“ Zum Ende des ersten Halbjahres 2015 lag die aggregierte Spitzen-Nettoanfangsrendite an den deutschen Top 5-Standorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München für Fachmarktzentren bei 5,50 Prozent.

Rückläufige Filialanzahl bei weiter steigender Verkaufsfläche

Insgesamt wurde der deutsche Lebensmitteleinzelhandel 2015 durch ein Fortschreiten der bereits seit einigen Jahren erkennbaren Konzentration und Konsolidierung gekennzeichnet. Borutta: „Der Trend zu einer weiteren Zunahme der Gesamtverkaufsfläche bei rückläufiger Anzahl der Verkaufsstellen setzt sich unvermindert fort.“

In Deutschland gab es 2014 insgesamt 38.525 Lebensmittelgeschäfte mit einer Verkaufsfläche von rund 35,1 Millionen Quadratmeter. Während die Anzahl der Verkaufsstellen seit 2009 um knapp fünf Prozent zurückging, stieg die Verkaufsfläche im selben Zeitraum um mehr als fünf Prozent an. Mit knapp 16.200 Filialen verfügen die Discounter über das mit Abstand größte Vertriebsnetz (Anteil rund 42 Prozent). Supermärkte und Verbrauchermärkte kommen auf knapp 11.900 Filialen (rund 31 Prozent), während die Anzahl der SB-Warenhäuser mit rund 875 überschaubar ausfällt (rund zwei Prozent).

Borutta erläutert: „Bemerkenswert ist die hohe Anzahl von rund 9.600 Filialen des übrigen Lebensmitteleinzelhandels mit rund 25 Prozent, die jedoch nur knapp acht Prozent der gesamten Verkaufsfläche auf sich vereinen.“

Während Discounter sowie Supermärkte und Verbrauchermärkte in den letzten Jahren sowohl die Anzahl der Filialen als auch die Verkaufsfläche deutlich erhöht haben, ging die Anzahl der Standorte bei SB-Warenhäusern bei unveränderter Fläche leicht zurück. Dramatisch gesunken ist hingegen mit einem Minus von 25 Prozent die Anzahl der Geschäfte des übrigen Lebensmitteleinzelhandels bei nur geringfügig schwächerem Rückgang der Verkaufsfläche.

Nur geringe Mietpreisunterschiede zwischen Betriebstypen

Unterteilt nach Betriebstypen erzielen Verbrauchermärkte (Verkaufsfläche 1.500 bis 4.999 Quadratmeter) mit durchschnittlich 9,98 Euro pro Quadratmeter und einer Spanne von 6,02 bis 13,55 Euro pro Quadratmeter im Mittel die höchsten Mieten. Gegenüber dem Vorjahr ist die Miete mit einem Anstieg um 0,03 Euro pro Quadratmeter bzw. 0,3 Prozent nahezu unverändert.

Die Mieten von Supermärkten liegen mit durchschnittlich 9,61 Euro pro Quadratmeter etwas niedriger als bei Verbrauchermärkten, weisen aber eine etwas höhere Spanne zwischen 5,14 und 15,68 Euro pro Quadratmeter auf. Der im Vergleich zur Vorjahresauswertung deutliche Rückgang der Durchschnittsmiete hängt in erster Linie mit der Änderung der Größenklassen* zusammen, da nun eine größere Anzahl von Märkten mit einer Verkaufsfläche zwischen 800 und 1.500 Quadratmeter in die Auswertung einfließt, bei denen die Mieten meist geringer sind als bei kleinen Märkten unter 800 Quadratmeter. Bei Beibehaltung der bisherigen Abgrenzung wäre die Durchschnittsmiete leicht angestiegen.

Die Mieten von SB-Warenhäusern liegen im Mittel bei 9,15 Euro pro Quadratmeter. Gegenüber dem Vorjahr ist dies ein Anstieg um 0,08 Euro pro Quadratmeter bzw. 0,9 Prozent. Die Mietpreisspanne ist mit 5,27 bis 12,50 Euro pro Quadratmeter insgesamt kleiner als bei Supermärkten und Verbrauchermärkten, zudem liegt die obere Spanne der marktüblichen Mieten ebenfalls deutlich niedriger.

Ausblick

Borutta: „Wir gehen zukünftig von einer weiterhin stabilen oder sogar anziehenden Nachfrage nach Einzelhandelsinvestments aus. Hierdurch wird der Druck auf die Renditen weiter zunehmen, so dass mit einem weiterhin leichten aber kontinuierlichen Rückgang zu rechnen ist. Die Entwicklung der Mieten innerhalb der letzten Jahre zeigt, dass derzeit praktisch keine Mieterhöhungsspielräume vorhanden sind.“

*Klassifizierung der Betriebstypen 2012 und 2014 nach Nielsen, 2016 nach HypZert

 

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